לרכישת נחלה חקלאית במושב יתרון עצום בשל היקף השטחים העצום שהנחלה כוללת, במאמר שלפנינו נסקור מהי נחלה חקלאית ומה עלינו לדעת טרם רכישת נחלה.

מהי נחלה חקלאית

בהתאם להחלטה מס' 9 של רשות מקרקעי ישראל "נחלה היא קרקע חקלאית שהוחכרה לחוכר לתקופה ארוכה לצורך פרנסתו ומגוריו והמהווה יחידה משקית חקלאית אחת".

גודל נחלה ממוצעת במרכז הארץ נע בגבולות של 30 דונם, גודל נחלה בפריפריה נע בין 60 – 120 דונם.

הנחלה מורכבת מכמה חלקות

חלקה א'

שטח רצוף של קרקע בשטח של מספר דונמים הכולל: חלקת מגורים (בדרך כלל בשטח של 2.5-3 דונם) עליה ניתן להקים בדרך כלל 3 יח"ד ושטח חקלאי. בחלק מהמושבים ניתן להקים בחלקת המגורים גם מבנים לפעילות לא חקלאית (פל"ח), צימרים, מבנים למגורי פועלים ועוד.

חלקה ב'

שטח נפרד המיועד לעבוד חקלאי של המחזיק בנחלה.

חלקה ג'

מיועדת לעבוד חקלאי ומהווה חלק יחסי ברכוש המשותף של היישוב בו ממוקמת הנחלה.

מה עלינו לדעת טרם רכישת נחלה

מצב משפטי

יש לקבל חוזה רכישה ואישור זכויות עדכני מרשות מקרקעי ישראל בו רשומים בעלי הזכויות בנחלה ומצב המשפטי העדכני של הנחלה.

שטח הנחלה

יש לקבל אישור על הרכב נחלה מאגודת המושב במפרט את הרכב השטחים בנחלה.

חלקת המגורים

יש לבדוק את המצב התכנוני החל על הנחלה (תב"ע), מהו השטח המסומן בתב"ע כחלקת מגורים ומהם זכויות הבניה בחלקת המגורים (ישנם מושבים בהם זכויות בניה בחלקת המגורים בהיקף של כ- 700-800 מ"ר וישנם מושבים בהם זכויות בניה בחלקת המגורים בהיקף של 350-400 מ"ר).

חריגות בניה

יש לבדוק היטב את היתרי הבניה בתיק הבניין ואת תיק הנחלה ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ולוודא כי הבניה תואמת את היתרי הבניה, לחריגות בניה השפעה רבה על שווי הנחלה.

שימושים חורגים

יש לעיין בתיק הנחלה ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) ולוודא כי כלל השימושים בנחלה תואמים את תיק הנחלה ברמ"י, שימושים חורגים (הסבת מבנים חקלאיים לשימוש מגורים או מסחרי וכדו') מחייב בתשלום קנסות העלולים להגיע לסכומים גבוהים מאוד.

תשלומים לרשויות

מוכרים רבים דורשים כי עסקת רכישת הנחלה תתבצע כ"עסקת נטו" בה הרוכש נוטל על עצמו את כל המיסים והתשלומים הכרוכים במכירת הנחלה, במרבית המקרים תשלומים אלו מסתכמים בכמה מיליונים ויש לבדוק היטב מהם גובה התשלומים.
ככלל התשלומים הכרוכים במכירת נחלה הם: דמי רכישה (ראה מאמר נפרד המבאר את המושג דמי רכישה בנחלה) ודמי הסכמה לרמ"י, היטלי השבחה (ראה מאמר נפרד בעניין היטל השבחה) לרשות המקומית ומס שבח לרשות המיסים.

מפאת מורכבות עסקת רכישת נחלה וכפי שפורט לעיל, טרם ביצוע העסקה יש לפנות לשמאי מקרקעין המתמחה בתחום הנחלות במושבים, בהתנהלות מול רשות מקרקעי ישראל, בהיטלי השבחה ועוד.