במהלך עבודתנו אנו נתקלים לא פעם במקרים בהם נרכש נכס מקרקעין בלא בדיקת מומחה ולאחר מכן מתגלים פגמים משמעותיים העשויים להוריד לטמיון מאות אלפי שקלים, להלן מספר קטן של דוגמאות מהתקופה האחרונה:
במהלך עבודתנו אנו נתקלים לא פעם במקרים בהם נרכש נכס מקרקעין בלא בדיקת מומחה ולאחר מכן מתגלים פגמים משמעותיים העשויים להוריד לטמיון מאות אלפי שקלים, להלן מספר קטן של דוגמאות מהתקופה האחרונה:
מ. רכש מקבלן דירה רגילה בת ארבעה חדרים באשדוד בקומה הרביעית בבניין בן חמש קומות כשהדירה בקומה החמישית נמכרה לקונה אחר, לאחר מספר שנים ביקש י. למשכן את הנכס לבנק תמורת הלוואה (לקחת משכנתא), לשם כך הופנה י. ע"י הבנק למשרדנו על מנת שנערוך דו"ח שומה עבור הבנק, בבדיקה שערכנו בתיק הבניין בעיריית אשדוד התברר כי על פי היתר הבנייה הדירה בקומה הרביעית והדירה בקומה החמישית מהוות דירת דופלקס אחת, לאחר התאמת הדירה להיתר כנדרש יווצר מצב שבו קיימת דירה אחת שבה 2 שותפים, כמובן שבמצב זה קיימת בעיה במשכון הנכס מפני הקושי הצפוי במימוש.
ש. רכש דירת דופלקס באשדוד המצויה בקומת הקרקע ובקומה ראשונה של בניין מגורים תמורה כ-2.2 מיליון ₪, לאחר הרכישה ביקש י. למשכן את הנכס לבנק תמורת הלוואה (לקחת משכנתא) לשם כך הופנה י. ע"י הבנק למשרדנו על מנת שנערוך דו"ח שומה עבור הבנק, בבדיקה שערכנו בתיק הבית המשותף התברר כי בקומת הקרקע רשום כשטח משותף והוא בבעלות משותפת של כלל דיירי הבניין, משמעות הדבר היא כי ניתן למשכן רק את חלק הנכס שבקומה הראשונה ולא את החלק שבקומת הקרקע.
א. רכש דירת מגורים בקומה השמינית של בניין מגורים ותיק בתל אביב, כעבור מספר שנים ביקש א. למכור את דירתו לגוף ממשלתי, בבדיקה שערכנו בתיק הבניין בעיריית תל אביב התברר כי הקומה השמינית נבנתה שלא בהיתר, כמובן שהעסקה לא יצאה לפועל ולא אינו ניתן למכור את הנכס במצב דברים זה.
ג. רכשה דירת מגורים בת 3 חדרים בבניין מגורים ותיק ברחובות, לאחר הרכישה בבדיקה שערכנו בתיק הבית המשותף התברר כי אחד מהחדרים שייך מבחינה משפטית לדירה אחרת בקומה.
ל. ו-נ. רכשו לאחר נישואיהם דירת מגורים בנתניה, כעבור שנים רבות בעקבות חלוקת רכוש בין ל. לנ. התבקשנו לערוך חוות דעת על דירת המגורים, בבדיקה שערכנו במסמכי התכנון של המקרקעין עליהם ממוקם הבניין התברר כי הבניין ממוקם על קרקע המיועדת לבנייני ציבור, כמובן שהדבר פוגע משמעותית בערך הדירה.
מ. רכש דירת מגורים בבניין מגורים ותיק בתל אביב, כעבור מספר שנים ביקש א. למכור את דירתו לגוף ממשלתי, בבדיקה שערכנו בתיק הבית המשותף התברר כי הבעלות של מ. רשומה על דירה בבניין סמוך וכי הנכס אותו מחזיק מ. אינו בבעלותו, כמובן שהעסקה לא יצאה לפועל ולא ניתן למכור את הנכס במצב דברים זה.
פ. רכשה דירת מגורים באשדוד, בדירה בוצעה תוספת בניה על הגג ע"י המוכרים, פ. בדקה את תיק הבניין ונמצא כי הבנייה בוצעה בהיתר, אך בבדיקה שערכנו עבור הבנק בתיק הבית המשותף התברר כי מבחינה משפטית הגג הוא רכוש משותף השייך לכל דיירי הבניין ומשכך הבניה על הגג אינה בבעלות פ..
קיימות דוגמאות רבות נוספות שלא ניתן למנותם במסגרת היריעה שלפנינו.
לדעתנו חובה על כל רוכש נכס מקרקעין לערוך בדיקה מקיפה באמצעות שמאי מקרקעין מוסמך ומנוסה.
תוכניות בניין עיר המאשרות פרויקטים של פינוי בינוי, מטרתן להביא להתחדשות עירונית בשכונות ואזורים בהם קיים צורך בשיקום והתחדשות, זאת באמצעות הריסת בניינים ותיקים קיימים והקמת פרויקטים חדשים במקומם.
בישראל מתנהל מרשם מקרקעין (טאבו) שבו נרשמת הבעלות על כל נכס מקרקעין, על רישום הבעלות בנכסי מקרקעין מופקד האגף לרישום והסדר מקרקעין במשרד המשפטים.
לכל נכס מקרקעין מזוהה באמצעות מספר גוש ומספר חלקה, מספור הגושים והחלקות מתבצע באמצעות המרכז למיפוי ישראל (מפ"י).
במקרה של מספר נכסים המצויים על אותה חלקה יש להסדיר את הבעלות באמצעות רישום בית משותף או באמצעות הסכם שיתוף
ללא הסדרת הבעלות כאמור אזי הבעלות של כלל בעלי הנכסים שעל החלקה היא משותפת על כל החלקה, משמעות הדבר היא כי לכל בעלי הנכסים בחלקה זכות משותפת בכל נכס בחלקה דבר היוצר קשיים במכירה, משכון (נטילת הלוואת משכנתא מהבנק) ועוד.
המשרד פעיל מזה כעשרים וחמש שנים וצבר נסיון רב בהערכות שמאות נכסים בתחומים מגוונים כגון: מגורים, מסחר, מלונאות, תעשייה, מיסוי מקרקעין, הכנת טבלאות איזון, תמ"א, פינוי בינוי, עמידר, מושבים, משקים, הרחבות במושבים, הערכת חטיבות קרקע גדולות ועוד.
